Co to jest wspólnota mieszkaniowa i jakie ma funkcje?

Czy wiesz, że kupienie mieszkania skutkuje staniem się członkiem wspólnoty mieszkaniowej? Wszystko jednak zależy od stanu prawnego obiektu mieszkalnego. Chcesz się dowiedzieć, czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jakie są obowiązki jej członków i jak powstaje? Co zawiera ustawa? Zapoznaj się z naszym artykułem!

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Jak wynika z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, wspólnotą mieszkaniową określa się grupę właścicieli lokali w danej nieruchomości. Uwaga: Dotyczy to jedynie budynków lub osiedli będących własnością jednostek:

• samorządu terytorialnego,

• osób fizycznych,

• deweloperów,

• zakładów pracy.

Obejmuje to nieruchomości powstałe po 1 stycznia 1995 roku. Aby powstała wspólnota mieszkaniowa, musi się znajdować w obiekcie mieszkalnym, który do niej należy. Wyróżnić można małe wspólnoty mieszkaniowe – do 7 lokali – i duże – ponad 7 lokali. Poza ustawą warto znać tą o gospodarce nieruchomościami, a także kodeks cywilny.

Warto wiedzieć, że wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem gospodarczym i nie ma osobowości prawnej. Nie ma także własnego majątku. W całości należy do jej członków. Mogą oni zaciągać zobowiązania czy dochodzić swoich spraw przed sądem. Poza tym nie jest zakładana. Powstaje z mocy prawa.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje wówczas, gdy własność lokalu mieszkalnego przeniesie się z wcześniejszego właściciela na nowego, nabywającego go. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 9 czerwca 2005 roku, powstaje ona równoprawnie w przypadku:

1. przeniesienia jednorazowego prawa własności,

2. wyodrębnienia lokali we wspólnocie – i pozostawienie niektórych z nich poza jej zakresem.

Co zawiera ustawa o wspólnotach mieszkaniowych?

W 1994 roku powstała ustawa o wspólnotach mieszkaniowych. Jak można w niej przeczytać, członkami są wszyscy właściciele mieszkań konkretnej nieruchomości. Co więcej, w ustawie o wspólnotach mieszkaniowych pisze, że jej członkowie mogą nabywać prawa, pozywać czy zaciągać zobowiązania. Warto wiedzieć, że właściciele ponoszą odpowiedzialność za swoją część.

W 2020 roku wprowadzono zmiany dzięki nowelizacji. Zmiana dotyczy art. 19. Oznacza ona, że jeśli liczba lokali wyodrębnionych lub nie należą do danego właściciela, a ich suma jest większa niż 3, wówczas do zarządzania nieruchomością wspólną stosowane są przepisy Kodeksu cywilnego. Natomiast jeśli we wspólnocie znaleźć można 4-7 lokali, są one odtąd objęte innymi zasadami funkcjonowania. Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową będzie się odbywać na podstawie ustawy o własności lokali. Wspólnota nie jest przy tym gospodarczym podmiotem. Nie ma prawnej osobowości ani majątku. Dzięki umowie, a więc akcie notarialnym, członkowie mogą ustalić, kto będzie się zajmował zarządzaniem.

Czym się zajmuje wspólnota mieszkaniowa?

Głównym obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej jest ponoszenie kosztów w związku z utrzymaniem lokalu w odpowiednim stanie. Dlatego jej członkowie odpowiadają za opłaty za media czy wywóz odpadów i odprowadzanie ścieków. Czynsz wtedy zastępuje opłata za wykonanie potrzebnych remontów oraz zachowanie porządku.

Wspomniane opłaty zawierają:

• opłaty za dostarczanie energii elektrycznej, gazu, wody czy za windy i odbiorczą antenę,

• opłacenie remontów i aktualnych konserwacji,

• ubezpieczenie lokali,

• podatki od nieruchomości,

• koszty wynagrodzenia czy sprzątania części wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa dba o ogólne wspólne dobro. Odpowiada za utrzymanie wspólnych części we właściwym stanie. Warto wiedzieć, że działa ona demokratycznie. Decyzje podejmuje się za pomocą głosowania przez członków.